“W III kwartale 2018 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym popyt inwestycyjny), kształtował się nieznacznie niżej od notowanego w ostatnich siedmiu kwartałach, nadal jednak utrzymał się na poziomie znacznie wyższym od średniej sprzedaży z lat 2012-2015.

Podstawowe wskaźniki

W omawianym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW) wzrosły w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost cen transakcyjnych na obu rynkach wiązał się głównie ze sprzedażą droższych mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Sprzedaż mieszkań tańszych zmalała, co może być efektem zakończenia funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM), który wspierał popyt w segmencie najtańszych lokali. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego wzrosły w 6M o ok. 4% kw./kw. oraz o 11,2% r/r. W Warszawie ceny hedoniczne wzrosły o 0,6% kw./kw. oraz o 5,1% r/r. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw oraz cenach mieszkań) nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,82 mkw. oraz był wyższy o 0,34 mkw. względem minimum w III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego3 był na tym samym poziomie, natomiast kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnych gospodarstw domowych w Warszawie i analizowanych 6M zmniejszyła się. Głównymi
czynnikami powodującymi zmiany wskaźników był wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań.

Opłacalność inwestycji mieszkaniowych

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, zmniejszyła się nieco względem oprocentowania 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.”

Pełen raport dostępny pod adresem:

https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2018.pdf

Zamknij menu