Trójmiasto to jeden z największych i najaktywniejszych biznesowo obszarów w Polsce. Szeroki dostęp do wyspecjalizowanych kadr oraz świetne warunki życia przyciągają licznych inwestorów i firmy, które decydują się lokować swoje polskie oddziały nad Bałtykiem.

Kolejne oddziały, ale również coraz więcej małych przedsiębiorstw otwieranych w Trójmieście, generuje coraz większy popyt na nowoczesną przestrzeń biurową. Na ten popyt odpowiada podaż – Trójmiasto jest trzecią największą metropolią regionalną pod względem oferowanej przestrzeni biurowej z ponad 775 tysiącami metrów kwadratowych.

Popyt rośnie nie tylko na duże przestrzenie biurowe. Dynamicznie rosnąca liczba jednoosobowych działalności gospodarczych oraz małych przedsiębiorstw oznacza wzrost zapotrzebowania na mniejsze, elastyczne biura. Na te potrzeby świetnie odpowiada przestrzeń coworkingowa.

W niniejszej analizie postaramy się odpowiedzieć na pytanie, jak duży potencjał ma rynek coworkingu w Trójmieście poprzez pryzmat liczby potencjalnych Klientów i dostępnej powierzchni.

Jeżeli zainteresował Cię rynek biur coworkingowych, zapraszmy do wysłuchania #2 odcinak naszego podcastu Z Portfelem w Chmurach.

Od początku, czyli kto jest Klientem dla coworkingu

Na początku odpowiedzmy sobie na podstawowe pytanie: kto jest najemcą coworkingu? Według dostępnych raportów są to dwie grupy: mikro i małe przedsiębiorstwa oraz jednoosobowe działalności gospodarcze, popularnie zwani freelancerami.

Grupa MŚP stanowi od 36% do aż 67% wszystkich najemców. Przy czym warto zaznaczyć, że mówiąc o MŚP myślimy przede wszystkim o M, czyli mikro- i małych przedsiębiorstwach. Według jednego z raportów, przedsiębiorstwa zatrudniające od 2 do 5 pracowników stanowią aż 36% wszystkich najemców, czyli największą grupę.

Freelancerzy (specjaliści pracujący w formule jednoosobowej działalności gospodarczej) stanowią według raportów od 25% do 30% wszystkich najemców. Mimo, że jest to grupa mniejsza od małych przedsiębiorstw, bardzo często to właśnie oni są grupą docelową dla coworkingów, w szczególności tych mniejszych. Nie bez przyczyny, ponieważ aż 92% z nich potwierdza znajomość tego typu przestrzeni biurowej, chociaż zaledwie 6% deklaruje, że z niej korzystało.

Odnośnie szczegółowych danych demograficznych, głównymi użytkownikami coworkingów są osoby młode, między 25. a 35. rokiem życia, osiągające średnie dochody. W Polsce grupę najemców dominują mężczyźni, w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych dysproporcja płciowa jest natomiast dużo niższa.

Wielkość rynku w Trójmieście (dominująca grupa docelowa)

Mając zdefiniowany zarys grupy docelowej sprawdźmy, jaka jest potencjalna wielkość najbardziej typowej grupy potencjalnych najemców coworkingu w Trójmieście, którzy już dziś powinni rozważać korzystanie z oferty stref tego typu. W samej metropolii, nie wliczając otaczających gmin, żyje około 750 tysięcy mieszkańców. Zakładając wskaźnik proporcji ludności w wieku produkcyjnym zbieżny dla największego miasta, Gdańska (59,2%), otrzymujemy ponad 440 tysięcy osób.

Oczywiście, należy liczyć przede wszystkim osoby samozatrudnione oraz pracujące w mikro- i małych przedsiębiorstwach, a więc proporcjonalnie 16,46% oraz 9,3% wszystkich pracujących. Daje nam to ponad 113 tysięcy typowych przedstawicieli głównej grupy najemców.

Większość najemców coworkingów stanowią ludzie młodzi, którzy stanowią niemal równą połowę grupy w wieku produkcyjnym – zatem skupiając się na nich zakładamy, że jest ich około 56,5 tysiąca. Wiemy również, że większość najemców coworkingów plasuje się w średniej grupie zarobkowej. Biorąc pod uwagę zarobki na poziomie od 3200 do 5400, czyli szeroką średnią grupę zarobkową, jest to 37,3% mieszkańców. W poszukiwaniach najbardziej typowych przedstawicieli grupy najemców, daje nam to nieco ponad 21 tysięcy osób.

Popyt kontra podaż w Trójmieście

W Trójmieście obecnie operuje 13 przestrzeni coworkingowych oferujących ponad 9 tysięcy metrów kwadratowych przestrzeni biurowej. Niestety, nie wszystkie podmioty udostępniają informację o całkowitej liczbie dostępnych biurek, a wykorzystanie przestrzeni różni się ze względu na stosunek biurek do biur i sal konferencyjnych.

Ze względu na powyższe musimy w uproszczeniu założyć, że na jedno biurko przypada 8 metrów kwadratowych przestrzeni. Daje nam to całkowitą podaż na poziomie około 1 125 biurek.

Zestawiając więc podaż z popytem, widzimy istotną lukę i potencjalnie duży rynek na usługi coworkingowe w Trójmieście – obecna podaż zaspokaja niecałe 6% części popytu wyliczonej wyłącznie dla jego głównych przedstawicieli.

Podsumowanie

Pamiętajmy, że otrzymane wyniki są bardzo ostrożne i mówią jedynie o głównej grupie najemców, w ramach której ujęliśmy wyłącznie osoby posiadające wszystkie cechy typowe dla statystycznego użytkownika coworkingu. W obliczeniach wykluczyliśmy zupełnie połowę osób w wieku produkcyjnym, pracowników firm zatrudniających więcej niż 10 osób oraz przyjezdnych – w delegacjach oraz dojeżdżających do Trójmiasta z sąsiednich miejscowości. 21 tysięcy osób oznacza więc wyłącznie główną grupę najemców, której otoczenie jest prawdopodobnie kilkukrotnie większe.

Jeżeli jesteś zainteresowany inwestycją w powierzchnie biurowe typu coworking, zapoznaj się z naszym projektem!

—

SZCZEGÓŁOWA ANALIZA DOSTĘPNA W KLUBIE INWESTORA