Celem działalności Grupy Cirrus Capital jest dostarczanie Inwestorom nowoczesnych i bezpiecznych instrumentów inwestycyjnych, dzięki którym jesteśmy w stanie efektywnie pomnażać kapitał wszystkich zaangażowanych. By sprostać temu wyzwaniu, nasze projekty opierają się na innowacyjnych nieruchomościach dochodowych. Gwarantują one bezpieczeństwo inwestycji dzięki zabezpieczeniu nieruchomością oraz wysoką stopę zwrotu zapewnioną przemyślanym modelem biznesowym i charakterem samej nieruchomości, która generować ma dochody wyższe niż nieruchomości mieszkaniowe.

W powyższym akapicie wiele zwrotów może być niejasnych. Niektóre z nich mogą nawet wydawać się marketingową „papką”. Współczesna komunikacja biznesowa wymaga czasem takich treści. Nie mniej, jasny przekaz i zrozumienie tematu przez Inwestorów są dla nas ważniejsze niż gładkie słówka. Nikt przecież nie powierzy swoich oszczędności firmie, jeżeli nie rozumie, co tak właściwie ta firma robi.

By ułatwić zrozumienie, skomplikowanego bądź co bądź, języka finansów i inwestycji, przygotowaliśmy słowniczek pojęć i terminów, którymi operujemy na co dzień w pracy. Oczywiście, większość z nich będzie Inwestorom znana, natomiast mamy nadzieję, że opracowanie przysłuży się poszerzaniu wiedzy potrzebnej do podejmowania wyłącznie dobrych decyzji inwestycyjnych.

—

Pojęcia związane z inwestowaniem i finansami

Asygnata – historyczny papier wartościowy pełniący w XVIII. i XIX w. formę zobowiązania podobnego do obligacji. W niektórych krajach Europy, jak Francja czy Rosja, asygnatą nazywano wręcz papierową formę pieniądza. W pojęciu rachunkowym asygnata to dokument stwierdzający dokonanie wpłaty lub wypłaty środków. W związku ze zmianami prawnymi w funkcjonowaniu obligacji korporacyjnych w 2019 roku powodującymi znaczne obniżenie rentowności obligacji dla Inwestorów, Grupa Cirrus Capital postanowiła sięgnąć po nazwę właśnie tego instrumentu inwestycyjnego i w nowej formie zaproponować go Inwestorom (przeczytaj więcej o tle historycznym asygnaty we wpisie na wiki);

Emisja – szeroko termin ten oznacza wprowadzenie nowego elementu do systemu. W rozumieniu emisji papierów wartościowych, jest to wprowadzenie do obiegu na rynek inwestycyjny nowych papierów wartościowych w celu pozyskania kapitału od Inwestorów. Emitentem, czyli podmiotem przeprowadzającym emisję może być zarówno Skarb Państwa, przedsiębiorstwo, jak i jednostka samorządu terytorialnego. Istotny jest podział na emisję publiczną i niepubliczną – przy emisji ogłaszanej prywatnie mówimy o emisji niepublicznej;

Gwarantowana minimalna stopa zwrotu – w przypadku niektórych instrumentów inwestycyjnych oferowana jest gwarantowana minimalna stopa zwrotu. Oznacza to, że Inwestorowi niezależnie od czynników wpływających na rentowność inwestycji wypłacony zostanie zwrot w wysokości minimalnej, określonej właśnie tą gwarancją;

Inflacja – spadek siły nabywczej pieniądza, objawiająca się powszechnie wzrostem przeciętnych cen. Naturalny proces ekonomiczny, który w zrównoważonej wersji kształtuje się na poziomie do kilku procent wzrostu cen rocznie (cel inflacyjny Rady Polityki Pieniężnej, która dba o kondycję waluty krajowej, wynosi 2,5%, +/-1%). Powyżej (ale też poniżej) kilkuprocentowego poziomu inflacja może prowadzić do dysfunkcji ekonomii oraz kryzysu finansowego. Inwestorzy powinni mieć na uwadze inflację jako czynnik obniżający nominalne zyski z inwestycji;

Instrumenty inwestycyjne / kapitałowe – produkt, w myśl którego jedna strona zaciąga zobowiązanie w zamian za aktywa (najczęściej kapitał). Krótkoterminowe instrumenty inwestycyjne (termin zapadalności do roku) są przedmiotem rynku pieniężnego, natomiast średnio- i długoterminowe przedmiotem rynku kapitałowego. Instrumentami inwestycyjnymi mogą być zarówno papiery wartościowe, jak i instrumenty pochodne;

Instrumenty pochodne / derywaty – rodzaj instrumentu inwestycyjnego, symetrycznego bądź niesymetrycznego, niebędącego papierem wartościowym. Gdy jedna strona kupuje dane aktywo (np. waluty), a druga zobowiązuje się do jej odkupu – nazywa się to symetrią zobowiązań stron. Asymetrycznym instrumentem pochodnym jest natomiast opcja (jedna strona ma obowiązek sprzedaży, druga z kolei prawo do zakupu). Instrumenty pochodne są efektem zapotrzebowania na instrumenty służące zabezpieczeniu przed ryzykiem, natomiast poprzez zastosowanie dźwigni finansowej stały się również popularnym narzędziem spekulacyjnym;

Inwestor indywidualny – osoba fizyczna inwestująca środki własne, we własnym imieniu, w instrumenty inwestycyjne oraz przedsięwzięcia przynoszące zyski bez potrzeby aktywnego angażowania się Inwestora w działalność operacyjną. Inwestor ponosi ryzyko związane z inwestycją w zamian za zysk;

Koniunktura – sytuacja na rynku gospodarczym, interpretacja szeregu wskaźników kształtujących kondycję ekonomiczną, takich jak PKB, poziom cen, płace czy zatrudnienie. Dobra koniunktura (inaczej hossa) oznacza wzrost gospodarczy, równowagę ekonomiczną oraz szereg okazji inwestycyjnych, natomiast zła koniunktura (bessa) zastój gospodarczy oraz zachwianie równowagi ekonomicznej.

Obligacje – papier wartościowy, zobowiązanie emitenta w stosunku do Obligatariusza (Inwestora nabywającego obligacje) bez udzielania uprawnień względem emitenta poza zobowiązaniem finansowym. Obligatariusz przekazuje kapitał emitentowi w zamian za zobowiązanie w formie określonego świadczenia (najczęściej spłaty z odsetkami). Obligacje dzielimy na: skarbowe, czyli emitowane przez Skarb Państwa; komunalne, czyli emitowane przez jednostki samorządu terytorialnego; oraz korporacyjne, czyli emitowane przez przedsiębiorstwa. Dana emisja obligacji może być zabezpieczona (np. trwałym składnikiem majątku przedsiębiorstwa, jak nieruchomość) bądź niezabezpieczona (więcej o obligacjach posłuchaj w #1 odcinku naszego podcastu Z Portfelem w Chmurach);

Papiery wartościowe – dowód, ucieleśnienie praw majątkowych w formie dokumentu bądź zapisu w systemie informatycznym, który nadaje prawo właścicielowi do szczególnych uprawnień (najczęściej finansowych) i jest wymagany do realizacji tych uprawnień. Współcześnie papiery wartościowe najczęściej stosowane są podczas pozyskiwania finansowania, gdzie Inwestor godzi się na ryzyko inwestycyjne w zamian za premię w postaci podwyższonej wypłaty po określonym bądź nieokreślonym terminie. Papiery wartościowe dzielą się na wierzycielskie (np. obligacje), udziałowe (np. akcje) i towarowe (np. konosament);

Pierwszeństwo inwestycji – preferencyjne zobowiązanie wobec Inwestora, udzielające mu (oraz pozostałym Inwestorom posiadającym to prawo) prawa do zainwestowania przed innymi. Zazwyczaj Inwestor posiadający przywilej pierwszeństwa informowany jest o ofercie nie podanej do informacji publicznej i może skorzystać z oferty inwestycyjnej przed pozostałymi uczestnikami rynku;

Proces inwestycyjny – ciąg działań od początkowych faz inwestycji (pomysłu inwestycyjnego) aż do zamknięcia inwestycji. Obejmuje przygotowanie inwestycji (analizy, projektowanie i planowanie), realizację oraz rozliczenie. Termin szczególnie popularny na rynku inwestycji w nieruchomości, gdzie obejmuje etapy tworzenia nowych obiektów budowlanych bądź modernizacji istniejących łącznie z finansowaniem przedsięwzięcia;

Rynek inwestycyjny – szeroko pojęte określenie fragmentu gospodarki oferującego inwestorom instrumenty inwestycyjne o różnym poziomie ryzyka i terminie zapadalności. W granicach tego terminu mieszczą się przede wszystkim rynki akcji, obligacji, walutowy oraz nieruchomości. Potocznie tego terminu używa się zamiennie z rynkiem kapitałowym, choć z definicji ten odnosi się do obrotu instrumentami średnio- i długoterminowymi (o minimum rocznym terminie zapadalności);

Stopa zwrotu z inwestycji – wskaźnik rentowności inwestycji, dzięki któremu Inwestorzy mogą szybko oszacować potencjalne zyski. Jest to procentowa wielkość zainwestowanej kwoty uzyskana w danym okresie użyczania kapitału. Na przykład przy nieruchomościach dochodowych w pierwszym kwartale 2019 roku Inwestorzy mogli się spodziewać od 5% do 8% stopy zwrotu w skali roku, czyli przy zainwestowaniu 100 000 PLN uzyskać od 5 000 do 8 000 PLN wpływów po roku inwestycji;

Stopy procentowe NBP – oprocentowanie bazowe w transakcjach bankowych ustalane na podstawie stopy referencyjnej Rady Polityki Pieniężnej (cena kredytów udzielanych bankom przez NBP) oraz stopy rynkowej (w transakcjach międzybankowych). Stopy procentowe w potocznym znaczeniu oznaczają koszt kapitału udostępnianego przez drugi podmiot – w postaci wartości procentowej pożyczonej sumy, najczęściej przedstawianej w ujęciu rocznym;

Trwały składnik majątku – składnik majątku, czyli aktywo, o charakterze materialnym, użytkowym oraz długotrwałym. Trwałymi składnikami majątku są m.in. nieruchomości, maszyny, obiekty inżynierii lądowej i wodnej, środki transportu oraz inwentarz żywy. Trwałe składniki majątku mogą służyć zabezpieczeniu zobowiązań finansowych posiadacza, np. jako zabezpieczenie pożyczki inwestycyjnej – spełniają tę funkcję bardzo dobrze ze względu na wymierną wartość i bezpieczeństwo wynikające z namacalności tych składników;

—

Pojęcia związane z działalnością inwestycyjną opartą o nieruchomości dochodowe

Aparthotel / condohotel – nieruchomość komercyjna funkcjonująca w głównej mierze z myślą o krótkoterminowym (dobowym) najmie realizowanej w modelu deweloper – operator – inwestor. Deweloper sprzedaje pokoje w inwestycji hotelowej bądź apartamentowej inwestorom indywidualnym, którzy z kolei podpisują z operatorem umowę o zarządzanie nieruchomością. Dzięki temu inwestorzy bez poświęcania własnego czasu posiadają pracującą nieruchomość zarządzaną profesjonalnie przez operatora, który w zamian pobiera prowizję od przychodów;

Coworking / nowoczesna przestrzeń biurowa typu coworking – biuro nowej generacji, umożliwiające wynajem od biurka i poszczególnych sal po całe powierzchnie biurowe w trybie czasowym (godzinowym, dziennym, tygodniowym itd., długo- i krótkoterminowym) oraz oferujące usługi towarzyszące. Jest odpowiedzią na dzisiejsze potrzeby przedsiębiorców nowej generacji (start-upów oraz freelancerów – architektów, grafików, informatyków, etc.), którzy nie mają potrzeby stałego wynajmu powierzchni biurowych, ceniących sobie niezależność i swobodę najmu, a przede wszystkim elastyczność zwiększania i zmniejszania powierzchni w konkurencyjnej cenie dla tradycyjnego biura. Umożliwia swobodną, naturalną i niewymuszoną wymianę kontaktów między użytkownikami (więcej o coworkingach posłuchaj w #2 odcinku naszego podcastu Z Portfelem w Chmurach). Pierwsze biura tego typu pojawiły się na świecie w 2005 roku i rozwijają się wykazując przeciętną roczną dynamikę wzrostu na poziomie kilkudziesięciu procent;

Extra Prime ­– najwyższy standard realizacji projektów nieruchomości. Może określać dwa różne czynniki: Standard oraz Lokalizację. Extra Prime Standard wyznacza najwyższą jakość pod kątem wykonania nieruchomości – zastosowanie nowoczesnych i ekologicznych rozwiązań w zakresie materiałów i technologii, z dostępem do udogodnień kojarzonych wyłącznie z luksusem. Extra Prime Location oznacza realizację nieruchomości w wyjątkowej lokalizacji – usytuowanej w miejscu niezwykłym, idealnym dla danego typu projektu. Nieruchomości zaklasyfikowane do tych kategorii cieszą się największym zainteresowaniem rynku, co znacząco ułatwia ich sprzedaż oraz wynajem oferowanej przestrzeni;

Freelancer – dosł. wolny strzelec (z ang.), określenie ekspertów pracujących na zasadach samozatrudnienia, najczęściej w formie jednoosobowej działalności gospodarczej. Rosnąca grupa przedsiębiorców, wykształcona w wyniku sytuacji rynkowej (po kryzysie gospodarczym z 2008 roku chęć zatrudnienia na umowę o pracę malała wśród przedsiębiorców) i charakterystyki młodego pokolenia pracowników (przedsiębiorczość, niezależność, elastyczność). Jeden z głównych segmentów Klientów dla przestrzeni coworkingowych, stanowiący wg raportów około 25% do 30% wszystkich najemców;

Gospodarka współdzielenia (ang. sharing economy) – model gospodarczy i biznesowy bazujący na współdzieleniu towarów lub usług za opłatą. Koncept współdzielenia stał się popularny na początku XXI. wieku, wraz ze wzrostem dostępu do internetu oraz automatyzacją procesów dzielenia się towarami i usługami, szczególnie wśród Klientów indywidualnych. Podstawowy zamysł jest następujący: właściciel produktu nie korzysta z niego przez 100% czasu, więc w celu optymalizacji wypożycza go innemu podmiotowi w danym okresie. Dzięki rozpowszechnieniu się tej idei powoli zmienia się współczesna definicja własności – coraz rzadziej musimy posiadać dany produkt na własność, by móc go używać. Przykładami biznesu opartymi o gospodarkę współdzielenia mogą być: nieruchomości turystyczne (AirBnB), auta (BlaBlaCar), czy przestrzeń biurowa (biura coworkingowe);

Księga wieczysta – zbiór informacji dotyczących nieruchomości w formie rejestru publicznego, która jednoznacznie pozwala ustalić prawa własnościowe dla nieruchomości oraz ewentualne zobowiązania. Księgę wieczystą uznaje się za najważniejszy dokument rejestrujący zmiany na nieruchomości, nad którym pieczę sprawuje sąd. W Polsce dostęp do ksiąg wieczystych jest publiczny, można je sprawdzić nieodpłatnie przez Internet pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/;

Model biznesowy i biznesplan – schemat działalności biznesowej określający, jakie produkty lub usługi oferować w jaki sposób, aby działalność miała uzasadnienie ekonomiczne (co zazwyczaj sprowadza się po prostu do rentowności działalności). Biznesplan to dokument z założeniami biznesu, w szczególności opisujący segment docelowy Klientów, proces realizacji projektu, wyróżniki produktu nad konkurencją oraz analizę finansową inwestycji. Współcześnie odchodzi się od wielostronicowych biznesplanów zakładających plan realizacji na wiele lat do przodu na rzecz zwięzłego opisu modelu biznesowego, pokazującego potencjalne scenariusze bazujące na kilku założeniach w zakresie wyników finansowych;

Nieruchomości / Apartamenty luksusowe – rodzaj nieruchomości mieszkaniowej bądź dochodowej wyróżniającej się wysokim standardem oraz lokalizacją. W Polsce większość raportów za nieruchomość luksusową (lub premium) z segmentu mieszkaniowego uznaje taką, której wartość przekracza 1 milion PLN. W 2017 roku sumaryczna wartość transakcji na tym rynku wyniosła 3,45 miliarda PLN, wygenerowane przez obrót ponad 1,7 tysiąca nieruchomości;

Nieruchomość dochodowa / komercyjna – nieruchomości tworzone czy modernizowane z myślą o generowaniu dochodów. Do nieruchomości dochodowych zaliczyć można m.in.: biura, hotele, akademiki, nieruchomości o charakterze rozrywkowym czy handlowym. W przeciwieństwie do nieruchomości mieszkaniowych, nieruchomości dochodowe wyceniane są oraz prowadzone w sposób profesjonalny, bazujący na nowoczesnych metodach analizy i zarządzania biznesem, realizując założony model biznesowy (o tym, jak inwestować w nieruchomości, posłuchać możesz w #3 odcinku naszego podcastu Z Portfelem w Chmurach);

Nowoczesna przestrzeń biurowa – przestrzeń biurowa w budynkach przeznaczonych bezpośrednio pod działalność biznesową, bądź modyfikowana pod tę działalność. Współczesna klasyfikacja przestrzeni biurowej bazuje na definicji Builidng Owners and Managers Association International (BOMA) rozszerzonej przez Polish Office Research Forum (PORF) i wyróżnia 4 klasy przestrzeni: A, B+, B oraz C. Klasa A to nowoczesne budynki charakteryzujące się wysokim standardem wykończenia oraz lokalizacją w centralnych dzielnicach biznesowych, ogólnie postrzegane jako prestiżowe. B+ to klasa standardem nie odbiegająca od A, natomiast zlokalizowana poza ścisłym centrum, bądź zlokalizowana centralnie, ale o niższym standardzie. Klasa B oferuje wysoką jakość, jednak często zlokalizowana jest w starszych budynkach oraz oferuje zdecydowanie mniej od strony usług dla biznesu. Klasa C to stare biura i budynki zaadaptowane pod biura, zlokalizowane na obrzeżach miasta i oferujące jakość poniżej średniej rynkowej;

Prywatny akademik – nieruchomość na pograniczu segmentu komercyjnego oraz mieszkaniowego z przeznaczeniem dla studentów. W Europie Zachodniej oraz Stanach Zjednoczonych bardzo popularna forma inwestycji (43% wszystkich akademików w Wielkiej Brytanii stanowią akademiki prywatne), w Polsce raczkujący rodzaj inwestycji, zyskujący szybko na popularności. Poza mikroapartamentami studenci często otrzymują w ramach abonamentu usługi towarzyszące, takie jak pranie, sprzątanie czy siłownię w budynku lub na kampusie;

Synergia inwestycyjna – wartość dodana dwóch instrumentów inwestycyjnych, które połączone przynoszą lepsze efekty niż bezpośrednia suma tych instrumentów stosowana osobno. Przykładem takiej synergii mogą być Asygnaty zabezpieczone nieruchomością, które w pewnym momencie Inwestor może przekonwertować we własność tej nieruchomości z premią (rabatem) i bez utraty wypracowanych do momentu konwersji odsetek;

Usługi towarzyszące przy najmie przestrzeni biurowej – usługi dostępne najemcom przestrzeni biurowej wykraczające poza podstawowy zakres oferty biurowej (biurka, sale konferencyjne, itp.). Za przykład takich usług może służyć prowadzenie księgowości, catering, doradztwo prawne, pomoc w zakładaniu działalności. Dostępność usług towarzyszących wyróżnia często przestrzeń coworkingową od standardowego biura (według raportów nawet 50% coworkingów może je oferować). Stanowią one z jednej strony udogodnienie dla najemców biur, a z drugiej – dodatkowe źródła przychodu operatorów;

Wycena dochodowa – profesjonalna metoda wyceny nieruchomości, niezbędny element dobrze przygotowanego modelu biznesowego opartego o nieruchomość komercyjną. W przeciwieństwie do wyceny nieruchomości mieszkaniowych, bazujących przede wszystkim na porównaniu cen za metr kwadratowy na rynku lokalnym, wycena dochodowa bazuje na analizie rachunku zysków i strat – na tej podstawie wylicza się stopę zwrotu z inwestycji oraz okres zwrotu zainwestowanej kwoty (więcej o metodzie wyceny dochodowej opowiadamy w #4 odcinku podcastu Z Portfelem w Chmurach);