Przeciętne ceny transakcyjne nieruchomości mieszkalnych w Polsce od 2006 roku wzrosły nawet o 100%. W rzeczywistości, wzrost został odnotowany w latach 2006-2008. Pod koniec tego okresu ceny nieruchomości ustanowiły rekordy, w ramach których szeroki rynek funkcjonuje do dziś, podlegając wahaniom w granicach +/-10%. Ostatnie dwa lata licznym lokalizacjom dostarczyły nowych maksimów cenowych.

Mimo powtarzanej często negatywnej opinii na temat zmian na rynku nieruchomości w Polsce, zgromadzone dane wskazują, że nawet zwykłe mieszkania utrzymują swoją wartość w długim okresie. W oderwaniu od krótkotrwałych odchyleń cyklu koniunkturalnego, rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce jest stale zasilany zjawiskami deficytu mieszkaniowego (ilościowego) oraz deficytu jakościowego nieruchomości już istniejących (obszary zaniedbań: budynki przedwojenne i wielka płyta, infrastruktura lokalna).

Obserwując rynek nie sposób jednak trywializować zawirowania gospodarcze występujące zwłaszcza w poprzednim dziesięcioleciu. Fundamenty ekonomiczne i wiara w ich siłę musiały zostać poddane pewnej redefinicji.

Zadaliśmy więc pytanie: jakie nieruchomości są w najwyższym stopniu odporne na wahania rynku?

Niezależnie od rodzaju nieruchomości, zawsze najwyższą wagę dla ich wyceny mają dwa czynniki – lokalizacja i standard.

Niepowtarzalna lokalizacja w otoczeniu, które osiągnęło już wysoki poziom nasycenia zabudowy – zatem w takich miejscach, gdzie pozyskanie gruntów budowlanych jest wysoce skomplikowane, a nieruchomości wokół zachowały spójny, prestiżowy charakter oraz cechująca się bliskością miejsc wysokiej użyteczności publicznej, jak atrakcje turystyczne, starówki, czy plaże, broni się własną atrakcyjnością nawet pod wysoką presją załamania gospodarczego.

Co więcej, staranna selekcja koncepcji architektonicznych, stosowanych materiałów, czy metod pracy i wykończenia budynku może znacząco podwyższyć atrakcyjność nieruchomości, nadając jej wyjątkowego komfortu i niespotykanego standardu. Budynki tego typu pełnią szereg funkcji, często będąc wizytówką swoich właścicieli, a w aspekcie inwestycyjnym – mogą być doskonałym środkiem służącym utrzymaniu wartości.

W przeciwieństwie do Europy Zachodniej czy USA, budowane w Polsce apartamenty luksusowe posiadają stosunkowo niską cenę za metr kwadratowy, a ich całkowity metraż oscyluje w granicach 80 – 150 metrów kwadratowych. Trend globalny każe twierdzić, że o prawdziwym luksusie rezydencji decyduje przestrzeń, za jaką nabywca jest gotowy zapłacić.

Chętnych na rezydencje i apartamenty luksusowe przybywa

Najważniejsza informacja i interpretacja wszystkich analiz i danych rynkowych jest następująca: w najbliższych latach polski rynek nieruchomości luksusowych porządnie się rozrośnie. Polskie społeczeństwo bogaci się, a wraz z bogactwem rośnie skłonność do nabywania dóbr luksusowych.

Z kolei KPMG wylicza, że w 2019 r. 1,3 mln osób zamożnych w Polsce będzie miało sumaryczny dochód netto na poziomie 220 mld zł. Dużą część swoich środków będą inwestować w nieruchomości o najwyższym standardzie.

Większość kupujących stanowią Polacy, bo tyko 5-10% wszystkich zakupów apartamentów i rezydencji w Polsce dokonywana jest przez obcokrajowców. I to mimo bardzo atrakcyjnych cen, które są aż 5-10 razy niższe niż w Nowym Jorku, Paryżu, Londynie, czy Genewie.

W pierwszych trzech kwartałach 2017 roku sprzedano więcej nieruchomości premium niż w całym 2016 roku – podaje raport firmy REAS. Dynamika sprzedaży tych lokali z roku na rok nabiera tempa i nie ma żadnych przesłanek, by trend ten miał się odwrócić.

Wartość i perspektywy rynku nieruchomości luksusowych w Polsce

3,45 mld zł – tyle wyniosła sumarycznie wartość transakcji na rynku nieruchomości luksusowych w 2017 roku. Kwota ta jednocześnie stanowi wartość 1,7 tysiąca apartamentów i rezydencji, których cena przekroczyła 1 mln zł, wynika z raportu “Luxury Realty Map”. Przeciętny nabywca takich nieruchomości wydawał na zakup średnio około 2 mln zł. To o ponad 210 tys. Zł więcej niż rok wcześniej, jak wynika z danych transakcyjnych wskazanych przez Cenatorium. Taki wynik to m.in. zasługa rosnących cen prestiżowych adresów.

Z raportu “Luxury Realty Map” przygotowanego przez Poland Sotheby’s International Realty wynika, że od 2012 r. do 2016 r. wartość polskiego rynku nieruchomości premium i luksusowych wzrosła o niemal 36% – w 2012 roku był wyceniany na 2,54 mld zł.

Rodzimy rynek nieruchomości luksusowych koncentruje się wokół kilku największych miast – sytuacja jest podobna, jak na największych rynkach rozwiniętych. Prym wiedzie Warszawa, gdzie realizowane jest ponad 40% transakcji w tym segmencie, a biorąc pod uwagę 5 największych rynków lokalnych – Warszawę, Trójmiasto, Kraków, Wrocław i Poznań – ich udział wynosi już 65% całego rynku.

Przełożenie odporności na wahania rynku na potencjalny zysk z inwestycji

Jako eksperci rynku inwestycyjno-deweloperskiego, traktujemy zatem nieruchomości luksusowe nie tylko jak coś pięknego, ale przede wszystkim – jak dobro inwestycyjne.

Okazuje się bowiem, że w skrajnych przypadkach ekonomia najlepiej broni się za pomocą podstawowych prawd, pośród których efekt Veblena nabierał wyjątkowej siły w starciach z kryzysami gospodarczymi. Wyraźnie widać jego obecność na przykład w historycznych notowaniach złota po 2008 roku.

Rosnące wyceny wynikają z jednej strony z niskiej elastyczności cenowej podaży, ponieważ dobra luksusowe są domeną ludzi bogatych – a tacy mogą poczekać ze sprzedażą do momentu uzyskania ceny, która ich satysfakcjonuje, wykazując znacznie wyższą odporność negocjacyjną niż przeciętny Kowalski, a z drugiej – z okresowo rosnącego popytu ze względu na poszukiwanie „bezpiecznej przystani” finansowej.

Bądź co bądź, ostatecznie zawsze chodzi o znalezienie prawdziwej, namacalnej wartości, która obroni się nawet, gdyby pieniądze stały się tylko świstkami papieru.

Zamknij menu