Utrzymujący się niski poziom stóp procentowych NBP przekłada się na trwający od kilku lat impas na rynku depozytów bankowych. Skłania to do szukania alternatywnych celów inwestycyjnych.
W ujęciu doktryn ekonomicznych oraz z perspektywy historycznej, typowym zjawiskiem związanym z luzowaniem polityki monetarnej przez bank centralny jest poprawa kondycji przedsiębiorstw, co z kolei przekłada się na pozytywne wyniki notowane na giełdach papierów wartościowych i możliwość zarobku spekulacyjnego lub fundamentalnego, nastawionego w wyższej mierze na wypłaty z dywidend.

Okazuje się jednak, że z różnych przyczyn w ostatnich latach osiąganie pozytywnych wyników giełdowych w Polsce nie było zjawiskiem typowym. Potwierdza to również kondycja profesjonalnie prowadzonych funduszy inwestycyjnych, których przeciętna wycena dla większości prowadzonych strategii przynosi wyniki poniżej oczekiwań oraz zakładanych celów.

Również alternatywne inwestycje bankowe i ubezpieczeniowe, oparte w głównej mierze na produktach strukturyzowanych, zawierających w swojej konstrukcji instrumenty pochodne – takie jak opcje i kontrakty terminowe, wydają się nie spełniać swojej roli, dając Inwestorom mizerne zyski, a niejednokrotnie prowadząc nawet do utraty części lub całości kapitału.

Nie sposób także pominąć w analizie obserwowane od pewnego czasu z dużym niepokojem zjawisko niknącego zaufania do dużych instytucji finansowych, a przede wszystkim banków – oraz bardzo niebezpiecznego dla stabilności rynku zamętu wokół systemu nadzoru i kontroli nad instytucjami w tym segmencie.

Szansa inwestycyjna

Opisana sytuacja przełożyła się na silną stabilizację i wyniki przewyższające oczekiwania wielu ekspertów w innym segmencie rynku inwestycyjnego z „Wielkiej Trójki” – branży nieruchomości.
Kondycja większości deweloperów jest dziś dobra lub bardzo dobra, a popyt na nieruchomości mieszkalne w ostatnich latach był zasilany bardzo licznymi zakupami gotówkowymi w celach inwestycyjnych (przewaga nad zakupami z kredytów hipotecznych notowana regularnie w ostatnich latach).

Silny popyt wywiera od pewnego czasu coraz wyższą presję na pozyskiwanie dobrych ofert wyjściowych nieruchomości służących prowadzeniu inwestycji oraz wyraźnie wpływa na oczekiwania wykonawców budowlanych i jakość współpracy, dlatego należy oczekiwać, że w nadchodzącym okresie o dalszym rozwoju rynku z tym większą siłą decydować będą najbardziej profesjonalnie prowadzone podmioty deweloperskie.

Oferta mieszkaniowa kontra inwestycyjna

Zawsze należy równolegle pamiętać o tym segmencie rynku nieruchomości, który w przeciwieństwie do ofert mieszkaniowych, z założenia jest rynkiem inwestycyjnym – czyli rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak lokale biurowe, hotelowe, handlowe czy usługowe w przeważającej mierze są nabywane pakietowo przez duże instytucje zbiorowego inwestowania (przede wszystkim zagraniczne fundusze inwestycyjne), a dostępność świeżych ofert dla Inwestorów indywidualnych na tym rynku jest wątpliwa.

Nie zmienia to faktu, że rynek otwiera cyklicznie możliwości lokowania środków w nieruchomości komercyjne – przede wszystkim są to małe lokale usługowe, którymi należy zarządzać samodzielnie, ale czasem również powierzchnie tworzone z większym namysłem i dopracowaną koncepcją, jak np. kliniki medyczne.

Szczególny rodzaj zabezpieczenia

Pewnym światełkiem w tunelu i swoistą wisienką na torcie są nieruchomości oferowane jako gotowe, z wypracowaną koncepcją przynoszenia regularnych dochodów i gwarancją minimalnego zwrotu z inwestycji. Jak zawsze, tak i w tym wypadku należy jednak stosować zasadę ograniczonego zaufania i starannie weryfikować wiarygodność gwarantującego, założenia modelu biznesowego, standard budynku i jego lokalizację. Nieruchomości mają to do siebie, że lokalizacja mówi o nich zawsze najwięcej.

Wyjątkowo istotny wydaje się również aspekt diametralnie różnych metod wyceny nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Te pierwsze zderzają się bowiem z rynkiem detalicznym, gdzie liczyć się należy z powtarzającymi się cyklicznie wahaniami siły nabywczej i poziomu zainteresowania ofertą.

Nieruchomości komercyjne są z kolei w przeważającej mierze wyceniane przez podmioty instytucjonalne, za pomocą wyceny dochodowej – zatem wahania cen są znacznie niższe ze względu na panujący w tym segmencie profesjonalizm i poszukiwanie wyłącznie wieloletnich zysków i trwającej wartości.

Dane przedstawione według stanu na dzień 08.01.2019
*- najlepsza grupa polskich funduszy inwestycyjnych w 2018 roku

Zamknij menu