Rynek nieruchomości przed wybuchem korona-kryzysu był ulubieńcem inwestorów. Wydaje się jednak, że sytuacja ulega drastycznej zmianie w związku z trwającą epidemią. Sprawdzamy, czy inwestorzy mają jeszcze czego szukać w nieruchomościach.

Inne alternatywy

Aby zestawienie było uczciwe, sprawdźmy w co polski inwestor indywidualny może ulokować swoje oszczędności i ile mu to da zwrotu.

Krótki przegląd nie nastraja dziś optymizmem. Giełdy zanotowały mocne spadki i ciężko dostrzec bodźce, które pozwolą tu stabilnie zarabiać w nadchodzącym czasie. Surowce prezentują się bardzo podobnie.

Oferta banków może być łaskawa tylko dla tych, którzy mieli refleks i w odpowiednim momencie zamienili złotówki na inną walutę. Dziś tacy inwestorzy mogą się cieszyć wysokim kursem wymiany, ale to jedyne pocieszenie po zalogowaniu do banku. Wszyscy natomiast dotkliwie odczuwają efekt uboczny walki z kryzysem, czyli obniżenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Oprocentowanie lokat jest w tej chwili najniższe w historii, średnia dla wszystkich ofert jest już wyraźnie poniżej 1% w skali roku. I choć kredytobiorcy mogą się cieszyć z coraz niższych kosztów kredytu, od dawna cierpią na tym inwestorzy. Niestety coraz głośniej mówi się o tym, że stopy procentowe zanurkują w tym roku jeszcze niżej.

W poszukiwaniu bezpiecznej przystani dla naszych oszczędności

Spójrzmy prawdzie w oczy: jesteśmy (i prawdopodobnie przez kilka lat jeszcze będziemy) w takiej sytuacji, w której przede wszystkim staramy się chronić wartość naszych oszczędności. Zwłaszcza w obliczu inflacji, która w przeciwieństwie do lokat bankowych poszybowała w ostatnim czasie na wysoki poziom, przebijając poziom 4%. Oficjalna prognoza NBP na rok 2020, już zaktualizowana po wybuchu epidemii, to 3,2%. W tej sytuacji inwestorzy instynktownie szukają ochrony swoich oszczędności przed utratą wartości. Bezpiecznej przystani, która pomoże im przetrwać trudny okres.  Postanowiliśmy zapytać Adama Komorowskiego, prezesa grupy inwestycyjno-deweloperskiej Cirrus Capital, na co mogą liczyć inwestorzy zainteresowani nieruchomościami.

Czy tą bezpieczną przystanią są nieruchomości?

Adam Komorowski: Muszę szczerze przyznać, że niekoniecznie. Do wybuchu epidemii rzeczywiście część inwestorów uważała niektóre ze swoich inwestycji za niemal niezniszczalne. Sam słuchałem wielokrotnie, że mieszkanie na wynajem albo wymarzony condohotel to najlepsza inwestycja, na jaką inwestor kiedykolwiek się zdecydował. Dziś sytuacja jest inna. Trudniejsza. Branża hotelowa jest w oczywisty sposób eksponowana na straty. To samo dotyczy samodzielnie zarządzanych lokali usługowych, wynajmowanych przecież najczęściej właśnie tym, którzy dzisiaj wpadli w największe kłopoty: restauratorom, fryzjerom, lokalnym sklepikarzom. Nieruchomości handlowe w ogóle są w tarapatach, również te duże. Współczuję dziś znajomym, którzy zajmują się właśnie tym segmentem rynku. Na szczęście, polscy inwestorzy są szczątkowo zaangażowani w tym segmencie.

Czy zatem całą branżę obejmie kryzys?

Adam Komorowski: Większość polskich inwestorów na rynku nieruchomości ma kupione mieszkanie, które przeznacza na wynajem. Ten segment co do zasady nie przynosi niesamowitych zysków, wymaga też własnej pracy, ale jest też stosunkowo stabilny. Dziś ta stabilność pozwoli zachować przepływy, jednak obserwujemy wysyp ofert najmu na dłuższy termin ze względu na wykluczenie możliwości najmu turystycznego. To prowadzi do wyższej dostępności ofert dla najemców, czyli średnia cena będzie spadać. Sytuacja jest jednak przejściowa i po powrocie do normalnego stanu większość z tych mieszkań wróci do obiegu skierowanego głównie dla turystów. Wiemy jednak, że przywrócenie obrotów w turystyce potrwa co najmniej tak długo jak opracowanie szczepionki chroniącej przed wirusem.

Czyli to mieszkania są rozwiązaniem na lokowanie oszczędności w kryzysie?

Adam Komorowski: Niekoniecznie, ponieważ już teraz widzimy zmiany cen mieszkań. Na dziś wszystko wskazuje na to, że popyt będzie niższy. W kryzysie sprzedaje się po prostu mniej mieszkań, a niektórzy są zmuszani do szybkiej sprzedaży. Taki scenariusz czeka prawdopodobnie wielu przedsiębiorców. Dlatego dziś kupione mieszkanie za jakiś czas może się okazać tańsze, jeśli kryzys potrwa dłużej. Osobiście nie jestem też przekonany do mieszkań ze względu na demografię w naszym kraju. Dziś jeszcze potrzebujemy ich więcej, ale taki stan potrwa maksymalnie 10 lat.

Czy zatem są nieruchomości, które dają realną możliwość ochrony naszych oszczędności?

Adam Komorowski: Jeśli stawiamy na ochronę wartości, według zasad ekonomii tu najlepsze podczas kryzysu są dobra luksusowe. Mam na myśli prawdziwe premium – apartamenty w niepowtarzalnych lokalizacjach, odpowiednio wykończone; po prostu takie, których na rynku jest bardzo mało i ciężko je czymś zastąpić. W Trójmieście to na przykład apartamenty w niektórych dzielnicach z widokiem na Zatokę Gdańską. Problem jednak w tym, że one nie zapewniają bieżących przepływów, więc ciężko je nazwać inwestycją, dopóki nie sprzedajemy z zyskiem.

A gdzie szukać tych przepływów na konto?

Adam Komorowski: Wiem, że sytuacja jest trudna, śledzimy ją z dużym niepokojem. Analizowaliśmy tarczę antykryzysową, również pod kątem wpływu na gospodarkę i w naszej ocenie nie mamy przed sobą tłustych lat. Jest jednak rodzaj nieruchomości, który choćby nie wiem co musi istnieć, a najemca będzie za taką nieruchomość płacić. To biura. Dopóki firma prowadzi działalność, musi mieć biuro. Oczywiście, będziemy mieć do czynienia z silną tendencją zmierzającą do cięcia kosztów w tym obszarze. Jednak chcemy użyć tego jako atutu naszej oferty, plasując się w tym segmencie, który da właśnie tańszą możliwość posiadania biura i oszczędzania. W Cirrus Capital mamy już przygotowany taki projekt. Celujemy też w nowoczesne gabinety lekarskie, bo obecna sytuacja pokazuje, jak istotna jest infrastruktura i jak chcemy dbać o dobre zdrowie. To są inwestycje, które według naszych analiz powinny utrzymać swoją wartość nawet w tych gorszych czasach. Przepływy też, chociaż oczywiście wyliczamy je ostrożnie, zazwyczaj w okolicy 6% w skali roku. Jednak mam świadomość, że to naprawdę solidna oferta w porównaniu z otoczeniem rynkowym. Zwłaszcza, że w naszym modelu inwestor może korzystać z zalet inwestowania w nieruchomości już od 50 tysięcy złotych. Ale niech każdy ma świadomość, że dzisiaj złote góry po prostu nie istnieją. Każda decyzja inwestycyjna będzie trudna.