“Na rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa faza wysokiej aktywności i obserwowane są wysokie poziomy popytu i podaży na nowe nieruchomości na największych rynkach. Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć, jednak wzrostowi podaży towarzyszyły niewielkie wzrosty cen mieszkań oraz kosztów ich produkcji w tym zwłaszcza terenów budowlanych.

Podstawowe wskaźniki rynku nieruchomości

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach wtórnych (RW) analizowanych miast w omawianym okresie2 wzrosły mocniej niż na rynkach pierwotnych (RP). Wzrost cen transakcyjnych na RW wiązał się z dużą liczbą transakcji w lepszych lokalizacjach. Na RP dużych miast nadal obserwowano niewielkie wzrosty cen małych mieszkań, zwłaszcza o lepszej jakości i lokalizacji, w tym istotną część stanowiły mieszkania kupowane z zamiarem wynajmu, zlokalizowane centralnie. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego4 wzrosły w Warszawie (6,4% r/r oraz 3,5% kw./kw.) i 6M (6,2% r/r oraz 2,1% kw./kw.), co oznacza wzrost cen mkw. podobnych mieszkań względem ostatniego roku.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) w dużych miastach utrzymał się w omawianym kwartale na poziomie 0,84 mkw., tj. był wyższy o 0,36 mkw. względem minimum z III kw. 2007 r.

Opłacalność inwestycji mieszkaniowych

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa od oprocentowania lokaty bankowej i rentowności 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych6,7 w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 10,7 mld zł (była niższa o 9,7% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 10,3% względem IV kwartału 2016 r.).

Podsumowanie

Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych jest nadal wysoka, co potwierdza analiza struktury cen i zysku deweloperskiego. Związane jest to z wysokim popytem na mieszkania, rosnącym udziałem przedpłat nabywców, zakumulowaniem przez deweloperów zasobów gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych10 oraz dotychczas korzystną dla nich relacją cen mieszkań do kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują zwykle na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnych projektach inwestycyjnych na największych rynkach.

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal obserwuje się niedopasowanie podaży mieszkań do wysokiego popytu. Pomimo wzrostu rozmiarów sprzedaży produkcja mieszkań w toku nie przyrasta proporcjonalnie a liczba mieszkań gotowych w ofercie deweloperskiej jest niska. Podobnie malejący i historycznie niski jest czas sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym. W konsekwencji osłabieniu ulega pozycja nabywcy mieszkania, co widać poprzez rosnące odchylenie struktury wielkości oferowanych mieszkań względem zgłaszanego popytu i malejącą różnicę cen ofertowych i transakcyjnych na obu rynkach.”

Pełen raport dostępny pod adresem:

http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_12_2017.pdf