“Obowiązujące od marca br. restrykcje wynikające z pandemii Covid-19 wpłynęły na ograniczenie aktywności również na rynku mieszkaniowym. Konsekwencje pandemii nie znalazły jednak jeszcze odzwierciedlenia w konkretnych danych z uwagi na inercję procesów zachodzących na tym rynku. W I kwartale br. kontynuowana była jeszcze wysoka aktywność na rynku nieruchomości. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była w I kwartale br. wyższa w porównaniu do poprzednich okresów, koszty budowy mieszkań nadal rosły w konsekwencji wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce, w efekcie czego nie obserwowano spadku cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Również na rynku komercyjnym dostępne dane nie obejmują jeszcze okresu pandemii.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, nie obserwowano wpływu pandemii na kierunek zmian poziomu cen. Nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i na rynkach wtórnych (RW). Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego (ceny mkw. porównywalnych mieszkań) w 6 miastach wzrosły o ok. 1,9% kw./kw. oraz o 14,2% r/r, w 10 miastach o 2,9% kw./kw. oraz 13,3% r/r, a w Warszawie o 2,9% kw./kw. oraz o 12,1% r/r.

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących.

Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadły w I kw. 2020 r. Pod koniec marca br. w największych miastach zaczęła rosnąć oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego – pojawiły się na tym rynku lokale dotychczas wynajmowane krótkoterminowo, które w trakcie pandemii przestały być dochodowe. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.

Dostępność nieruchomości

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w omawianym kwartale 0,80 mkw.,
tj. nieznacznie zwiększył się względem poprzedniego kwartału oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,32 mkw. (tj. o ok. 67%). Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieco. Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł. Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty wskaźników dostępności były rosnące wynagrodzenia.

Wskaźniki inwestycyjne

Spadły stawki czynszów w najmie długoterminowym, a w konsekwencji uległy obniżce wskaźniki opłacalności najmu. Jednak wciąż inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) na tle oprocentowania lokat oraz innych dostępnych aktywów dla gospodarstw domowych była konkurencyjna.

Wartość nowych umów dot. kredytów mieszkaniowych w złotych, 7, 8 (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 14,9 mld zł, tj. była wyższa o ok. 2,1 mld zł (17,8%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 3,0 mld zł (6,1%) względem I kw. 2019 r.Według danych NBP w końcu marca 2020 r. stan kredytu mieszkaniowego wyniósł 460,1 mld zł, tj. był wyższy o 16,9 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz wyższy o 39,4 mld zł względem końca marca 2019 r. (wzrost r/r o 9,4%, podczas gdy w 2019 r. wzrost wyniósł 7,1%).

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła w I kw. 2020 r. ok. 21%, tj. na tle innych branż pozostaje na wysokim poziomie. Było to skutkiem wysokiego popytu i wysokich cen transakcyjnych pokrywających rosnące koszty producentów mieszkań. Podstawowym problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów, a nie z kredytu bankowego

W marcu 2020 r. zanotowano w Polsce historycznie wysoką (najwyższą od 2005 r.) kwartalną liczbę mieszkań oddanych do użytkowania . Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zmniejszyła się względem poprzednich rekordowych okresów. Wysokie, szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań, które mogą zostać uruchomione w ciągu dwóch lat.

Roczna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6-ciu największych rynkach pierwotnych w Polsce wzrosła względem poprzedniego kwartału i wyniosła na koniec marca 2020 r. ok. 67,7 tys. Szacujemy, że roczna sprzedaż mieszkań deweloperskich w całej Polsce wyniosła ok. 150 tys., a liczba mieszkań deweloperskich będących w toku produkcji może wynosić ok. 250 tys. Będą one sukcesywnie wystawiane na rynek, zwłaszcza w 2021 r. Zapas niesprzedanych mieszkań wystawionych na rynek zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec okresu ok. 44,3 tys.”

Pełen raport dostępny pod adresem:

https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2020.pdf