“W III kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych pozostała wysoka, choć niższa w porównaniu do tych samych okresów w poprzednim roku. Obserwowano zarówno wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy wzroście kosztów budowy będącym konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań zarówno w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP)
analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych (RW).

Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego wzrosły, co oznacza dalszy wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W 6 miastach wzrosły o ok. 1,8% kw./kw. oraz o 11,0% r/r, w 10 miastach o 4,0% kw./kw. oraz 12,9% r/r, a w Warszawie o 5,5% kw./kw. oraz o 12,8% r/r.

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących.

Dostępność nieruchomości

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,80 mkw. oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,32 mkw. (tj. o ok. 66%). Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego.

Wskaźniki inwestycyjne

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 14,4 mld zł, tj. była niższa o 1,9% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 10,4% względem III kw. 2018 r.

W III kwartale 2019 r. notowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wysokie szacowane stopy zwrotu
z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań, które mogą zostać uruchomione w ciągu dwóch lat.

Roczna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce nieco wzrosła względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 64,3 tys. Zapas
niesprzedanych mieszkań (oraz kontraktów na ich budowę) na tych rynkach zmniejszył się o ok. 1 tys. względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec III kw. 2019 r. ok. 50,2 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży nieznacznie wzrosła względem poprzedniego kwartału (+0,1 tys.). Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach zmniejszył się do 3,1 kwartału. Oznacza to szybszą sprzedaż pojawiających się ofert oraz mniejsze niż w poprzednich okresach możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. ”

Pełen raport dostępny pod adresem:

https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2019.pdf