“W I kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. Wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen.

Średnie ceny ofertowe i transkcyjne

W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w stanie deweloperskim2 na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast. Średnie ceny ofertowe mkw. na
rynkach wtórnych (RW) również wzrosły. Na rynku wtórnym dużych miast dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, stąd niższa dynamika. Jednak ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego wzrosły w 6M (o ok. 1,8% kw./kw. oraz o 12,5% r/r), co oznacza wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań.

W Warszawie ceny hedoniczne, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, wzrosły o 3,3% kw./kw. oraz o 13,3% r/r. Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, czyli sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co oznacza że kupujący nie akceptują wysokich cen ofertowych.

Dostępność nieruchomości

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) zwiększył się nieznacznie względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,83 mkw. oraz był wyższy o 0,32 mkw. (tj. o 70%) względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego5 wzrósł; wzrosła też kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnych gospodarstw domowych. Głównym czynnikiem powodującym zmiany powyższych wskaźników był wzrost
wynagrodzeń.

Wskaźniki inwestycyjne

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich nadal była wysoka w omawianym okresie, mimo nieznacznego zmniejszenia się w drugim półroczu 2018 r. Spadek marż deweloperów jest związany z rosnącymi kosztami producentów mieszkań w efekcie rosnących cen materiałów10, wynagrodzeń i terenów budowlanych. Powoduje to, że budżety dla projektów inwestycyjnych, planowane na rok do przodu, dezaktualizują się już po upływie kilku miesięcy. Ma to mniejszy wpływ na sektor deweloperski, który operuje na wysokich marżach, generuje natomiast ryzyko w sektorze budowlanym.

Na rynkach nieruchomości biurowych utrzymują się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Wysokiej podaży towarzyszy wysoki popyt. Sprzyjała temu korzystna sytuacja gospodarcza, w tym tworzenie nowych miejsc pracy, również przez firmy międzynarodowe. Nowe trendy związane z wykorzystaniem powierzchni biurowej (np. biura coworkingowe) także mogą przyczynić się do utrzymywania się wysokiego popytu na te powierzchnie.

Na rynku powierzchni handlowo-usługowych utrzymuje się nieznaczna nadpodaż powierzchni, a stopa pustostanów w całym kraju na koniec IV kw. 2018 r. utrzymała poziom 3,3%. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec I kw. 2019 r. wyniosły ok. 12 mln mkw.

Szacowana wartość transakcji inwestycyjnych25 na rynku nieruchomości komercyjnych na koniec I kw. 2019 r. wyniosła 1,09 mld euro, z czego 74,5% wartości transakcji dotyczyło powierzchni biurowych, 7,6% powierzchni handlowych oraz 10% powierzchni magazynowych.”

Pełen raport dostępny pod adresem:

https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2019.pdf

Zamknij menu