“W II kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych pozostała wysoka, choć nieznacznie zmalała w stosunku do poprzedniego kwartału. Obserwowany wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Wobec niedostatecznej podaży na rynku deweloperskim popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny, dodatkowo oddziałując w kierunku wzrostu cen na tym rynku.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań zarówno w stanie deweloperskim2 na rynkach pierwotnych (RP)
analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych (RW)3. Na rynku wtórnym Warszawy dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, często położonych na obrzeżach, stąd niższa
dynamika cen nominalnych.

Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego4 wzrosły w 6M (o ok. 5,1% kw./kw. oraz o 13,5% r/r), co oznacza dalszy wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W 10M ceny hedoniczne utrzymały się na podobnych poziomach (3,0% kw./kw. oraz 10,4% r/r), a w Warszawie, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, spadły o 0,2% kw./kw. jednak wzrosły r/r o 7,8%.

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących.

Dostępność nieruchomości

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się na podobnym poziomie względem
poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,82 mkw. oraz był wyższy o 0,33 mkw. (tj. o 70%) względem minimum notowanego w III kw. 2007 r.

Wskaźniki inwestycyjne

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 14,7 mld zł, tj. była wyższa o 23,5% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 12,5% względem II kw. 2018 r

Pomimo utrzymującej się od 2016 r. niewielkiej spadkowej tendencji szacowanej stopy zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych, wskaźnik ten pozostaje cały czas na wysokim
poziomie – w II kw. 2019 r. wyniósł on ok. 20%. W kierunku niższych stóp zwrotu z kapitału własnego oddziałują rosnące koszty producentów mieszkań, w efekcie rosnących cen
materiałów, wynagrodzeń i terenów budowlanych. Powoduje to, że budżety dla projektów inwestycyjnych, planowane na rok do przodu, dezaktualizują się już po upływie kilku miesięcy.

W II kwartale 2019 r. notowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów pod blokami oraz domami jednorodzinnymi przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów. Realizacja tej ustawy oznacza znaczący transfer majątku do gospodarstw domowych i może mieć pozytywny wpływ na popyt konsumpcyjny (efekt majątkowy).”

Pełen raport dostępny pod adresem:

https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2019.pdf