“W IV kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była wysoka, choć niższa w porównaniu do tych samych okresów w poprzednim roku. Obserwowano wzrost cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy wzroście kosztów budowy, będącym konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce.

Średnie ceny ofertowe i transakcyjne

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, nadal rosły średnie ceny ofertowe  transakcyjne mkw. zarówno mieszkań w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych (RW).

Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego wzrosły, co oznacza dalszy wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W 6 miastach ceny wzrosły o ok. 4,5% kw./kw. oraz o 13,9% r/r, w 10 miastach o 2,9% kw./kw. oraz 13,6% r/r, a w Warszawie o 2,5% kw./kw. oraz o 10,5% r/r.

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących.

Dostępność nieruchomości

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie zmniejszył się względem
poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,78 mkw. oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,30 mkw. (tj. o ok. 63%). Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego nieznacznie wzrósł, natomiast szacowana kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego nieznacznie spadła. Głównym czynnikiem powodującym zmiany wskaźników dostępności był nieco wyższy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń.

Wskaźniki inwestycyjne

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i sześciu wybranych miastach (dalej: 6M), rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 11,8 mld zł, tj. była niższa o ok. 2,5 mld zł (tj. 17,8%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz niższa o ok. 0,8 mld zł (tj. 6,1%) względem IV kw. 2018 r. W grudniu 2019 r. stan kredytu mieszkaniowego wyniósł 443,2 mld zł, tj. był wyższy o 27,5 mld zł względem grudnia 2018 r. (wzrost r/r o 6,6%, podczas gdy w 2018 r. wzrósł o 7,0%).

Pomimo obniżającej się od 2016 r. szacowanej stopy zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych, wskaźnik ten na tle innych branż pozostaje
na względnie wysokim poziomie – w IV kw. 2019 r. utrzymał się na poziomie ok. 20% (zob. wykres 38). W kierunku niższych stóp zwrotu z kapitału własnego oddziałują rosnące koszty producentów mieszkań, w efekcie rosnących cen materiałów , wynagrodzeń i terenów budowlanych.

W grudniu 2019 r. notowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Roczna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wzrosła względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 65,4 tys. Zapas niesprzedanych mieszkań (oraz kontraktów na ich budowę) na tych rynkach nieznacznie wzrósł względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec 2019 r. ok. 50,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży w 6 miastach wzrosła względem poprzedniego kwartału (+0,5 tys.), a wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach utrzymał się na poziomie 3,1 kwartału. ”

Pełen raport dostępny pod adresem:

https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_12_2019.pdf